5月10日，房地产股大涨。在A股市场，天地源、滨江集团、中交地产、我爱我家等多支股票涨停；在港股市场，世茂集团一度飙升90%，景瑞控股、中国奥园、融信中国等涨幅超过20%。这些涨势都与各地优化房地产政策有关。
近期，执行了13年的北京住房限购政策首次调整；深圳放宽限购，松绑7区限购政策；杭州、西安也于5月9日同时发布楼市新政，宣布全面取消住房限购。业界预计5月将迎来一波全国性的放松潮，放松措施可能涉及购房政策、首套房认定标准政策、二手房出售政策等。
政策松绑对各地房地产市场影响如何？证券时报记者近日走访了北京、深圳、杭州、西安等地，实地探访了当地楼市。
杭州：
交易中心晚上10点仍在签约，三天销售超2亿元
5月11日晚上10点，喧嚣了一天的杭州城逐渐安静下来，但贝壳（西湖区）交易服务中心却依旧灯火通明，众多客户仍在签约。
一名地产中介指着马路对面的贝壳（西湖区）交易服务中心说：“杭州楼市好不好，有两个信息参考：一是交易中心忙不忙；二是小区的中介带看多不多。”
外地看房团又来了
5月11日中午，杭州市西湖区学院路一家地产中介门口，一对年过60岁的老人正在与中介客户经理交流看房情况。老人透露，他们已看了两套房，但没看中，还要继续看。
老人表示，杭州全面放开限购，对外地人不再限购，加上杭州的环境和气候比北方好，他们想购买一套房养老。他们的购房预算在200万至300万元之间。
根据5月9日杭州发布的楼市新政，杭州全面取消住房限购，不再审核购房资格。在杭州取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户。
除了个人购房，近期杭州也有组织的外地购房团出现。5月12日上午，杭州西湖区之江板块的溪映听庐项目迎来了来自金华义乌的看房团。
溪映听庐置业顾问表示，杭州楼市新政对项目销售影响明显。最近三天（5月10日至12日），项目已销售了约20套，销售额约2亿至2.5亿元。其中有4个外地客户此前受限购政策影响，无法购买，但新政出台后立即交了定金，并赶到项目现场签约。
杭州拱墅区运河新城板块的宸岸印月项目也在周末迎来了大量看房客。5月11日下午，项目周边的马路上停满了看房人的小车，不少是宁波、绍兴、嘉兴等外地牌照。销售大厅座无虚席，还有20至30名看房者站在沙盘前听置业顾问介绍。
该项目计划5月16日开盘，首开141套。从目前登记情况来看，摇号已成必然。
5月10日首日登记人数就达到900多人，次日下午3点已超过1300人，接近摇号门槛。宸岸印月置业顾问表示，当晚登记人数突破2000人，触发了10:1摇号红线。
杭州在售楼盘的受欢迎程度因地段和性价比而异。杭州贝壳研究院监测数据显示，今年1-4月，杭州上城、拱墅、西湖、滨江4个区域的新增商品住房仅3560套，占杭州十区的25%，但这些新增供应主要位于区域边缘板块，对客户的吸引力不足。
拱墅区运河新城另一个在售新楼盘本周末访客较少。该楼盘置业顾问表示，目前在售均价约3万元/平方米，且买房送车位，折算后每平方米约2.6万元，无需冻资、验资、摇号，明年即可交房。
对于此次杭州楼市新政的影响，上述楼盘置业顾问表示，去年10月的杭州楼市新政也带来一波销售小高潮，当时楼盘迎来了不少来自宁波、嘉兴、台州等地的客户，周销售量达到100多套。但新政效应会逐渐递减，此次杭州新政的购房即落户条例对部分外地人仍具吸引力。楼盘对新政效果持期待态度，已做好应对准备。
二手房市场也在新政刺激下迎来成交和挂牌双双上涨。杭州贝壳平台5月10日的成交量为120多套，而4月的平均日成交量约为70多套。
二手房交易量的增加背后是看房意愿显着提升。记者走访杭州西湖区的翠苑、花园等老旧小区，发现中介带客户看房的情况十分常见。老破小的中介门店几乎全体出动，门店内通常只剩一人接待。
一位中介表示，新政对杭州主城区的“老破小”，特别是学区房产生了积极影响。完全放开限购后，将吸引一些有学区需求的外地人在杭州买房。杭州主城区拥有优越资源，但新政之前，许多浙江地级市的人因种种原因无法落户杭州，也无法享受其教育资源。现在买房允许优先落户，势必激发这部分需求。
与新房销售一样，二手房销售也呈现分化格局。记者走访杭州余杭区（非主城区）部分中介门店，发现前来咨询的客户寥寥无几。中介表示，新政对主城区楼市的影响明显，而非主城区影响较小，目前二手房买卖情况尚未发生明显变化。
杭州
以主城区申花板块为例，二手房成交量较之前大幅上升，从每周 5-6 套增加到 10 多套，反映出新政对主城区的二手房交易影响显著。相比之下，位于余杭区的北软板块并未出现明显影响。
北软板块的去化压力依然较大，在售二手房多达 500 余套，但月均成交量仅 10 套左右。部分房源挂牌多年，带看多次仍未售出，价格偏高是主要原因。
杭州二手房挂牌量也有所增加，贝壳平台上的挂牌量已达 19 万套，近两日新增挂牌量超过 1700 套。相比新政前日均 200-300 套的增幅，挂牌量明显增长。
西安
5 月 9 日，西安发布通知，全面取消限购，西安二环内区域不再受限购政策约束。由于二环内在售房源多为老旧二手房，且新建商品房项目较少，市场反应相对平淡，并未出现明显波动。
新房楼盘的客户量则有所增加。北二环内某楼盘的置业顾问表示，取消限购后，外地客户到访意向提高，来自周边省市甚至山东、新疆的客户都前来考察项目。
西安新房市场主要集中在三环外的港务区和高新三期区域，房价普遍较高。取消限购后，对这两个区域影响不大。业内人士认为，港务区和高新三期受政策导向影响较大，房价存在虚高现象，尤其是港务区，配套设施仍需完善。
而西咸新区此前受限购政策影响，吸引了外地购房者。西安取消限购后，西咸新区的房地产市场或将面临压力，缺乏新的政策支持和规划支撑，定位较为尴尬。
西咸新区是受政策导向最鲜明的例子，定位为国家级新区。以往，部分楼盘单价曾飙升至 3 万元，如今 1 万元出头都难觅买家。若购房者有在西咸购置房产的意向，只能以较低价格入手，但买入后只能持握观望。
二手房市场仍存看跌预期。除了新房市场，西安新政出台后，二手房市场也受到波及。记者走访西安市二环外发现，某房产中介展示的平台数据显示，目前西安市二手房挂牌量超过 17 万套，但五年内次新房仅 1 万套出头，两年内准新房更少。该中介提供的数据显示，自 2021 年高点以来，其门店周边二手房均价降幅约为 2000 元/平方米左右，且二手房普遍难以卖出，目前均价仅为 1.2 万元/平方米左右。即便不再限购，也没有出现客户量明显增加的情况。
二手房市场也存在分化。据该中介介绍，由于次新房源较少，未来五年次新房价格较难下降；而房龄 15 年以上的房源价格仍有下降空间。西安二手房还存在价格虚高的现象，实际成交价往往低于挂牌价。
另一位房产中介表示，全面解除限购后，一部分人认为西安房价可能仍会上涨，但也有观点认为放开限购意味着房地产市场信心不足，解除限购作用不大，房价甚至会下跌。他提供的案例显示，近期某大户型二手房业主寻求出售，其建议业主总价至少比同户型低 10 万元以上才能在短期内成交。另一位业内人士观察发现，西安二手房价格下降主要是因为大量客户急于出手，只有卖出后才能购置新房，因此相互杀价。
今年 3 月，记者也曾走访西安的部分楼盘。对比之下，全面取消限购后，部分新房楼盘看房者的确明显增多。以西安二环内某改善型楼盘为例，记者 3 月也曾探访，半小时内仅有 1 组客户，而这次再访，同样时间内约有三四组客户。
一个有趣的现象是，楼盘销售们更加卖力地开展项目推广。刚有意向购房者考察完某项目走出售楼部，竞品楼盘销售顾问就会立马围观。他们表示：“到我们楼盘看看吧，就在附近。”、“我们没有提成，就是完成带看任务，看看就行，五分钟时间就可以了”、“都一样，我们楼盘外面也有他们项目的销售人员”、“哪天想看房了，我们开车带你到处看看，还能省点油钱”。在揽客方面，销售顾问可谓十八般武艺样样精通。
北京 五环外升温 整体市场走量降价策略
时隔 13 年，北京房地产限购政策迎来松绑。4 月 30 日，北京发布了新的限购政策通知，核心内容是在现有限购政策基础上，对五环外增加一套购房指标。北京住房限购优化新政出台已逾十余天，北京楼市变化备受关注。
证券时报·e 公司记者近期走访北京地区楼市发现，五环外的二手房和新房市场热度明显升温，其他区域整体平稳。刚刚过去的五一小长假里，多个新房项目吸引了不少购房者前来咨询和认购，二手房带看量呈现明显增长态势。
多位业内人士透露，随着限购政策的放松，北京部分区域楼市热度明显上升。北京楼市整体仍保持平稳，二手房成交量上涨主要依赖“以价换量”。
在五环外，北京二手房市场正在升温。据了解，位于北五环外的融泽嘉园小区因其靠近西二旗地铁站，吸引了众多潜在买家。
链家网平台数据显示，北京二手房源数量已超过17万套。其中，部分急售房源价格回落至2016年水平。整体成交房源价格仍处于低位。
4月30日，北京发布优化调整住房限购政策的通知，允许本市户籍居民家庭、非本市户籍成年单身人士在五环外新购买1套商品住房。这一政策对整体市场影响并不明显。
北京市政府还强调，将强化“一区一策”的房地产政策，并提出“一片区一方案”的住房发展计划，完善在售项目周边配套设施，促进住房销售管理的转变。
北京：
强调分区施策、精准制定房地产政策，以满足“一老一小”家庭、职住平衡等多样化住房需求。这意味着北京将继续优化楼市政策，有望放开大户型限购、增加特定人群购房名额、降低社保年限等。降低首付比例、房贷利率和交易税费也存在调整空间。
深圳：
优化限购政策后，市场活跃度有所提升。非限购区域推盘速度加快，开发商和中介对政策抱有期待。购房者保持谨慎态度，观望频率可能会增加，但置换需求者仍期待更优惠的政策，如“增值税5改3”或减免。
与此房地产中介的销售人员在这个周末又开始忙碌起来。一位链家地产中介工作人员告诉记者：“之前想买房但没有购房资格的这一批人，这几天咨询的很多。还有一些犹豫不决的人，限购政策优化后，这两天也表示想看看房，感觉最近市场的热度稍微上升了一点，虽然不多，但要趁这个机会多推销。”
这个周末，记者身边也有很多人表示，接到了卖房电话增多的情况。“就在昨天晚上，我接到了两个卖房电话，一个问我的房子要不要卖，说现在有政策，市场有热度，可以考虑卖掉。另一个是问我是不是要买房，这几天挂牌房源明显增多，选择多了，建议多看看。”
有二手房挂牌价上涨。深圳中原研究中心监测数据显示，在目标监测片区，有超过三成的片区二手房源挂盘价回升。深圳83个片区中，5月挂盘均价出现回升的片区共有25个，占比30.1%；挂盘均价下跌的片区共有56个，占比67.5%；挂盘均价几乎不变的片区共有2个。
总体而言，挂盘均价上涨的片区主要分布在中西部片区，包括龙华中心、宝安北部、南山科技园深圳湾豪宅区、福田中心等区域。5月涨幅最高的是位于非限购的龙华区的深圳北站片区，目前片区的挂盘均价为8.8万元/m²，环比涨幅14.0%。另外涨幅较高的片区是限购的福田的上步片区，5月挂牌均价为8.6万元/m²，环比上涨9.3%。福田的车公庙片区与宝安的沙井片区、南山科技园片区，二手挂牌价格都有不同程度的回调。
但中原研究中心监测数据还显示，5月的挂牌价跌幅明显要比涨幅大得多。深圳中原研究中心认为，深圳市场非核心区存量高企，去化缓慢，内卷严重，如光明、宝安、龙华、龙岗，新房库存都超过8000套，坪山库存也超过6000套，去化压力大，降价压力也大，近两年，非核心区楼盘持续降价严重，冲击了周边二手市场价格，进一步加快了市场下行。非核心区限购松绑后，区域市场有效需求增加，去库存速度加快，成交也会增加，市场竞争将逐步减小，房企资金压力得到缓解，开发商降价意愿降低，有助于稳定市场价格。
