物管行业增长放缓 收购热度冷却
2023 年，上市物企的合约面积增速大幅下滑，行业回归“微利加现金流”模式。
上市物企从前的快速扩张节奏减缓，收购市场冷清。房地产母公司交付减少和物企转型周期共同作用下，物企不再盲目扩张，市场拓展更显谨慎，甚至会舍弃低质、亏损的项目。物管行业进入低速增长时代，回归“微利加现金流”模式。
随着房地产行业风险逐步释放，物企收购是否能重启？收购趋势与以往相比将如何变化？
合约面积增速明显下降
2023 年，房地产市场的整体下滑对物企的储备面积产生负面影响。未来在保持管理面积持续增长和项目拓展方面将面临更大压力。物管行业不再盲目扩张，发展脚步明显放缓，管理规模增速继续下降。
据中指研究院统计，2023 年，港股上市物企在管面积均值约为 1.50 亿平方米，同比增长 11.94%，而 2022 年在管面积增速为 99.94%；2023 年，港股上市物企合约面积均值约为 1.99 亿平方米，同比增长仅 1.02%，而 2022 年合约面积增速为 18.67%。由此可见，增速均明显低于前几年水平。
对于目前物企减少收购、谨慎拓展的原因，建诚晟业联合创始人苑承建认为，房地产开发规模和竣工规模持续大幅缩减，导致以往物企新增面积中占比最大的新开发项目规模不断减少。房地产行业下行影响下，部分上市物企来自母公司的坏账计提增多，甚至通过多种方式向母公司“输血”，导致上市物企的现金流也趋于紧张，收购拓展步伐放缓。
苑承建补充道：“一些建筑年代较早的项目，由于业主维权意识增强，物业费上涨困难，但项目投入不断增加，上市物企也放缓了这类项目的拓展速度。”
渐苒研究院首席研究员、物商云联合创始人汤晓晨指出，目前各行业都以现金为王，收购计划减少。物管行业规模为王的模式受到挑战，一些头部物企的庞大规模并未带来预期的更高利润，反而导致利润下降、品牌受损。过往盲目收购的模式不再得到支持。
中指研究院物业总经理牛晓娟将物企管理面积增速下降归结为三方面：一是物企有所取舍，主动退出部分效益不佳的项目，影响管理面积增长；二是今年收购市场冷淡，快速扩规模手段难以持续；三是行业从增量市场转向存量市场，竞争加剧，市场拓展陷入内卷。
物企谨慎“买买买”
2023年，物业公司不再热衷于大举并购，部分甚至主动退出效益不佳的项目，以质量换取数量，提升保留项目效益。另有部分物业项目因到期未续约而终止，在新项目不足以覆盖减少项目时，物业管理面积呈现下降趋势。
克而瑞研究院分析指出，过去企业盲目追求规模，收购了大量低盈利或亏损项目。随着利润下滑，企业对项目运营提出了更高要求，正主动退出众多低质项目。公开资料显示，企业退出项目主要分为四类：无利润或低利润项目、微利且无现金流项目、管理难度大或不在企业深耕区域的项目、管理成本高的项目。
2023年终止并购案例频发，反映了收购方对理性并购、标的质量和性价比等因素的充分考量。例如，碧桂园服务终止收购合富辉煌10.63%股权、华润万象生活终止收购祥生物业100%股权、中海物业宣布终止收购关联公司100%股权等。
除了终止收购，滨江服务、银城生活服务、兴业物联等企业纷纷下调或变更并购准备金。
克而瑞研究院初步统计，2023年上市物企收并购数量为42起，同比下降21%；披露的收并购金额约33.73亿元，同比下降68%。可见，行业正逐步摆脱“规模依赖”，转向追求高质量增长。此前大规模收并购带来的坏账风险尚未完全消除，资产减值计提仍有余波，在没有遇到合适标的的情况下，企业暂不实施收并购。
2023年以来，收并购市场进一步降温，物企对待并购更为谨慎，这一共识已在业内达成。中指研究院分析指出，并购案例金额普遍较小，绝大多数不超过1亿元；“规模型”并购减少，收购标的更多聚焦环卫、餐饮、科技类公司，实现更精准的“物业+”。
2023年，科技服务和环卫服务收并购案例共有4起，餐饮服务收并购案例2起。如，保利物业收购芯智慧科技40%股权，金科服务收购上海荷特宝配餐服务有限公司、重庆韵涵餐饮文化有限公司等，不断拓展专业化服务，增强竞争力。
未来收并购将更注重业务协同。
物企收并购不再单纯追求规模增长，市场趋势也在变化。汤晓晨认为，住宅类收并购减少，非住宅类收并购更受青睐；大型收并购项目减少，中小型的针对性补足地方或赛道优势的收并购项目更多；收并购估值下滑，对财务指标的要求更高。
苑承建表示：“收购目标项目通常倾向于次新房或规模较大的项目，整体估值明显下降。”
**未来物业企业并购前景**
万物云董事长朱保全表示，物业企业并购曾于三年前热度高涨，如今降温明显，未来仍有回暖可能。万物云将密切关注并购合作机会，坚持并购服务战略，重点是增持符合战略方向的股权，剥离不符合方向的项目。
深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜认为，二级市场价格下跌导致与一级市场价值倒挂，资本市场上的并购活动将再度活跃。并购目标将更加注重业务协同，而非单纯的规模扩张，强强联合成为趋势。
张红喜指出，随着房地产市场风险的释放，物业管理行业将迎来“牛市”，资本将加速聚集，倒逼行业变革。
**物企转型方向**
物企转型期的发展方向备受关注。苑承建指出，物企首先应巩固主业，提升服务质量，确保可持续发展。积极拓展基于在管项目客户的新业务，如资产管理、养老服务、城市管理服务等，提升经营效率，向现代化服务企业转型。
汤晓晨认为，物企主要突破口在于面向消费者的社区增值服务，包括零售、家居升级、家政、旅游等；以及面向企业的增值服务，如团餐、工程、企业行政服务等。未来物企在传统住宅领域难以获得较大增长，但专业细分领域的成长机会广阔。
采写：新京报记者袁秀丽
