肇庆自5月1日起实施了新规。
每平方米单价上涨，总房价变化不大。
羊城晚报记者 徐炜伦
近期，广东省肇庆市住房和城乡建设局发布了《关于全市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售的通知》（以下简称《通知》），旨在进一步规范商品房销售行为，减少因房屋面积、计价引发的纠纷。自2024年5月1日起，肇庆市内的商品房将实行按套内面积计价宣传销售。
“取消公摊”再次成为热议话题。“取消公摊”是否会成为趋势？计价方式的变化是否会降低购房成本？
此前，多个地区曾试图取消公摊面积计价。
《通知》提及，各房地产开发企业和经纪机构应当对每套商品房进行明码标价，并在销售场所显眼位置展示标价牌、价目表或价格手册，标价内容与套内面积单价保持一致。各地住建部门将督促指导当地房地产开发企业和机构按照商品房套内面积计价进行宣传销售，并适时进行督导检查。
羊城晚报记者了解到，该《通知》暂未对肇庆市房地产市场的实际计价方式产生影响。当地中介告诉记者：“‘五一’假期期间有部分看房者询问新政策，但各区尚未发布具体细则。”而在在线中介平台上，肇庆市的一手房源标价仍主要以建筑面积为准。
“取消公摊”一直是居民关注的焦点。长期以来，我国大部分城市在商品房交易中通常以建筑面积计价，与购房者实际居住的面积（即套内面积）存在一定差距，而这部分面积被用于公共空间，通常在10%至30%之间，被称为“公摊面积”。不同小区的计价方式和公摊面积不同，导致购房者承担的成本不同，有些住宅项目甚至存在相同建筑面积但套内使用面积不同的情况，加剧了购房纠纷。
据了解，全国范围内已有多个城市尝试取消公摊面积计价。例如，早在2002年，重庆市就发布相关规定，要求商品房销售时以套内建筑面积为计价依据，商品房买卖合同及产权证明中需明确公共部分及设施；未按照此计价依据销售的开发商将面临商品房交易额5%至10%的罚款。此后，香港在2012年至2013年间相继发布规定，要求二手房和一手房销售均以“实用面积”标价。安徽省合肥市在2023年7月的专题会议上也明确表示，为了避免公摊面积比例过大，将积极探索商品房销售按套内面积计价的方式。
公摊面积计价销售模式已有悠久历史。
公摊面积的计费模式始于20世纪50年代的香港。当时，整栋楼被拆分成单套售卖，从而涉及了公用部分面积的分摊问题。在中国大陆，早期的“筒子楼”得房率（即套内面积占比）较高，但配套设施和公共服务较差。如今的高层住宅虽然得房率较低、公摊面积较大，却拥有高速电梯、采光通风好的优势，从居住体验方面来说有所提升。
据广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，公摊面积包含两部分：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室以及服务整栋建筑的公共或管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。
李宇嘉表示：“购买房屋时不能避开公摊面积，这种模式本身问题不大。关键在于公摊面积占建筑面积的比例应公开透明，计价标准应合理。开发商在报建时应该明确公摊面积的标准，避免扩大公摊面积侵害购房者权益。毕竟业主对共有和专有部分的房价支付是一样的，但通常来说，公摊部分的建筑成本低于套内建筑成本。”
**专家：计价方式变化对总房价影响不大**
许多居民提出疑问，商品房按套内面积计价是否会改变购房成本和用房成本？肇庆多位中介人士表示，无论按建筑面积还是套内面积计算，房屋总价都不会改变，“（按套内面积计算），每平方米的单价肯定会上涨”。
中指研究院研究副总监徐跃进表示：“以建筑面积或套内面积进行交易只是计算方法的差异，两种算法下的房屋总价应该是相近的，只是单价会有所不同，对购房成本并没有太大影响。而且，现在的购房者都相对理性，对得房率指标的关注较高，得房率低的房子竞争力相对较差，所以开发商基本上不会故意扩大公摊面积、降低得房率。”
李宇嘉表示：“‘取消公摊’只是取消这种计价方式。每个房子不可避免地存在公共空间，以保证正常居住。取消公摊面积计价考虑的因素应该是纳入必要的公摊，同时取消不该纳入公摊的面积。一些建筑成本低的公摊面积不再采用套内面积的房价水平，这样商品房总体价格就有可能降低。”
在用房成本方面，徐跃进表示，目前物业费、采暖费大多按照建筑面积计算。如果改为按套内面积计算，收费单价也可能相应提高，最终用房成本不一定降低。“事实上，与是否取消公摊面积相比，大家更应该关注公摊面积的透明化和收益分配问题。业主应该清楚地了解都有哪些公摊面积，并且在公摊面积上产生的收益应该在开发商、业主和物业之间合理分配。”徐跃进说，“总体而言，按套内面积计价有利于购房者更直观地了解实际价格，减少信息不对称引发的纠纷，促进商品房销售行为进一步规范。预计后续会有更多城市跟进出台相关规定。”
