近年来，国家出台了一系列政策，包括城市更新、城中村改造、保障性住房、社区养老和托幼等，为物业行业提供了更广阔的市场空间和多元化发展路径。在这种背景下，物业企业如何在非居住领域实现突破？
2023年到2025年，或将成为物业行业的重大转折点。未来行业将呈现哪些趋势？
对话嘉宾：
深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜
万物云董事长朱保全
深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌
综合型物企在细分赛道或不占优势
问：除了基础物业服务、增值服务等，物业企业也在积极拓展新的盈利赛道，诸如拓展多样化的非住宅物业。物管企业在非居住赛道，如何实现突破？
张红喜：非住宅物管显然具备更强的专业性和进入门槛，主要体现为：技术门槛高（如医院、产业园区）；安全要求更高（如机场、车站、商场）；智能化应用更加深入（如写字楼）；服务内容多样化（如商场、写字楼、学校）；部分带有公益性（如学校、医院等）。
在高门槛要求下，进入细分市场的物业企业需要具备相应的专业能力。非住宅物业管理赛道也存在重大挑战。近几年，由财政资金支持的非住项目现金流或将显著恶化，从而使相关物业企业出现应收账款激增的情况。
朱保全：物业服务是以项目为中心，以为业主资产保值增值为目的，而综合设施服务则是以客户为中心，以为企业主打造良好环境空间为目的。虽然看似都有保安、保洁、维修工等基础岗位，但根本理念不同。对于物业企业而言，不能说是增加盈利赛道，只能说是从物业服务领域进入综合设施服务领域。
至于装修赛道，每家企业看法、做法均不同，过去40年，我国还没有哪家家装公司做得特别成功，如果物业企业只是简单地把家装看作一种增值服务，或许小瞧了这门生意。
唐学斌：大多数物业企业实际上是“综合性物业”，旗下住宅、写字楼、商业等各种业态都有涉猎。若以综合性物业的身份去拓展非居住市场，并不具备较强的竞争力，也未必能获得较好的收益。
非居物业，除了限制多之外，竞争也非常激烈。要实现突破，我认为万变不离其宗：其一，树立品牌，比如形成服务医院、学校、城市服务等细分市场的相关品牌，从众多综合性物业企业中区分开来，拥有独特的品牌价值；其二，根据行业特点将企业升级改造，将新技术、新科技、新产品引入到相关赛道中，才能在相关领域得以发展；其三，这些赛道或是未来中小型物业企业重点关注的方向，大型综合型物业企业在这些领域不一定具有较大优势。
“物业服务+生活服务”模式还需长期探索
问：2023年以来，我国在城市更新、城中村改造、保障性住房、社区养老及托幼等领域出台了一系列政策，物管企业在这些赛道，如何抓住机会？又该如何布局？
张红喜：在房地产新发展模式下，头部物业企业纷纷落地“物业服务+生活服务”创新模式，不断扩大服务范围，如房屋经纪、房屋焕新和家装经纪、到家服务、酒类销售、衣物洗护、社区传媒、本地生活、空间服务、社区养老、宠物寄养、绿植打理等，持续完善“15分钟便民生活圈”建设。
不同的物业企业发展基因不同，需要根据自身优势和专业能力，依据先行者的探索和经验，找到自己的发展方向，这是一个方兴未艾的长期探索过程，目前来看，这个过程远没有定型或结束。
朱保全：城市更新、城中村、保障性住房、社区养老、托幼等，是否需要物业企业参与，可谓仁者见仁、智者见智。城市更新与城中村改造，是非常重的投资，而物业企业多数是轻资产服务，性质不同，但日本的大和房屋，就是从后期租赁服务到前期给土地主做开发规划、设计投资回报等提供一揽子服务，也就是说，后期运营如果能够与前期改造方共同参与，也会使这些重资产投资事半功倍。
至于社区养老与托幼，排在第一位的还是设施建设，然后是护工训练，这里又涉及轻资产公司是否愿意做重资产投资的问题了。
唐学斌：在社区服务方面，物业企业往往存在一定的误区，比如养老、托幼等领域，虽是社区服务的一部分，但本质上不是物业管理的范畴，物业企业并不具备相关专业能力，也很难实现突围。在我看来，在这些赛道上物业企业没必要进行太多尝试，可以引入一些优秀的养老、托幼企业，整合相关信息、服务资源，从而在这些服务中获得相关利益。
2023-2025年或是物企独立性表现分水岭
问：有业内人士指出，对物业管理企业而言，2023年到2025年是一个分水岭，行业未来将出现哪些趋势性的发展？
张红喜：预计未来头部物业企业将主动清退低质项目，业委会主导的二手物业管理项目招投标数量将逐年增长，并在2025年后不久，成为物业管理的主流市场。而在社区增值服务方面，将由传统流量与资源转化驱动，步入核心产品垂直化产业能力打造的新阶段，单品机会得到持续印证，各物业企业增值服务差异化也将逐步加强。
赛道选择方面，强周期、与房产开发高度相关业务逐渐淡出，向具备较强可持续性的业务倾斜，如团餐、设施设备服务、存量房相关资产服务等。
整体来看，物业企业的业务拓展正朝着更加追求优势区域、优势业态和优势产品密度等方向发展，并逐渐在细分市场形成差异化的竞争力。
朱保全：2023-2025年会是物业企业独立性表现的分水岭。如果说2022年之前，物业企业主要依托我国房地产开发企业的增量，或者与开发商母公司之间的关联交易，而接下来，物业企业是否能够走出自己的独立行情至关重要，比如收入来源于非关联单位、项目来源于完全的市场拓展。这是一条涅槃重生之路。
物业公司若能拓展业务，为不动产和设施投资提供定制化服务，将形成全新的发展格局。
专家唐学斌认为，未来许多物业公司的母公司可能破产并退出市场，但旗下物业公司大都能够存续下来。除了少数国有企业外，大多数物业公司将不得不独立运营，让物业和房地产两大行业彻底分离。短期来看，这可能不利于发展，但从长远来看，却是一件好事。物业公司独立运营可能是一种重要契机，脱离房地产保护或利益输送后，许多物业公司将不得不直面企业发展的根本问题，从而在品牌定位、盈利来源和服务效率等方面进行纠正。经过几年的调整，市场将进入新的发展格局。从这个角度来看，这可能是一个分水岭。
物业管理行业仍需考虑如何从单一依靠物业收入来支撑利润的模式中转型。物业管理本质上是一种民生服务，上市公司通过物业费来赚钱的故事难以讲出精彩，也难以持久。开展社区服务和多种经营是必须的，但物业公司多年来在这方面的探索尚未取得真正的突破。这正是未来物业公司需要认真研究的地方。
从这个层面来看，物业公司的利润何时能够从基础物业服务转型到以社区增值服务为主，才是行业真正的分水岭。
