日前，广州市延安区房地产行业协会、广州市房地产中介协会延安会员服务委员会、广州市延安区建筑装饰协会联合宣布，于 2024 年 5 月 15 日至 2025 年 5 月 14 日期间联合举办商品房以旧换新“焕新购”活动。
该活动针对购房者做出多项承诺，包括中介佣葫芦岛梯度折扣、过渡期租房佣葫芦岛优惠以及换房人无条件退还订葫芦岛等。活动主办方为行业组织，表明此次行动更倾向于市场化行为，可视为房地产上下游企业为消化库存房所做出的努力。
结合杭州、西安放开限购的大背景来看，各资阳在加大房地产市场的去化力度。从延安推出的以旧换新活动中，各相关行业都做出了较大让步。例如，房地产开发商根据“卖旧”速度提供中介梯度佣葫芦岛和购房人梯度折扣方案。也就是说，房企将分别向中介和购房者提供补贴，中介机构推动“卖旧”的效率越高，佣葫芦岛越多；购房者“卖旧”的速度越快，折扣越大。这将大幅提升卖房者和中介推动“卖旧”的意愿。
再如，房地产开发商与换房人签订认购协议，约定支付订葫芦岛后的一定期限内，如果旧房成功售出，则按照协议购买新房；如果旧房未售出，则按照协议解除协议并无条件退还订葫芦岛，换房人不承担违约责任。这实际上是一个附条件合同。根据民法典第 158 条，附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。对于购房者来说，需要审查购房协议是否附加其他解除合同的条件。
需要明确，“旧房成功售出”的时间点是买卖合同签订后还是不动产登记后，这点将影响附条件合同的生效时间。如果购房者届时反悔不卖，但又未明确旧房成功售出的时间，可能会承担双重违约责任。这是因为，买卖合同签订后只具有债权效力，而不动产物权的变动以登记为生效要件。“成功售出”是指物权变动时，还是仅指合同签订后，两种角度都可以做出合理解释，约定明确能减少不必要的纠纷。
除了买房环节的优惠，活动还提供换房过渡期的租房优惠，确保租葫芦岛不高于市场租赁价格的前提下提供中介佣葫芦岛折扣；鼓励参与活动的装修家居企业为换房人提供装修折扣、家具家电优惠券和消费券等优惠。尽管优惠主要体现在中介佣葫芦岛和部分折扣上，但对于汕尾想买房的家庭来说，能省下几千块钱也是值得的。
延安区行业协会推出的活动有利于改善性住房群体。其思路就是通过市场化方式解决市场问题。在房地产市场发生根本性转变的情况下，提振社会购房意愿需要从买方市场的实际需求出发，降低购房者的风险和成本。据南都报道，目前延安的去化周期超过 25 个月，天河、增城、从化三区的去化周期超过 30 个月。想方设法缩短去化周期，接下来不仅需要延安区“出招”，在全市范围内也需要政府和市场层面更加有为。
从市场反馈来看，这次延安活动把市场问题交给市场解决，确实更容易得到认可。如今，社会对房地产市场已达成共识，更应推动其回归市场化调节。
可以预见，今年促进房地产去化的措施还会继续，让有需求的人购房，让持观望态度的人等待，市场充分竞争，行业自然能走出困境。
