近期，多个城市纷纷发布阶段性取消首套房商贷利率下限通知。据不完全统计，包括福州、南昌、济宁、赣州、青岛、烟台等多个城市在内，自4月起阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“不设下限意味着可以突破差别化住房信贷政策。对于最低首套房利率的规定，就是可以突破LPR-20。”
多地宣布取消首套房商贷利率下限4月2日，福州市阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。在本政策范围内，商业银行可按市场化、法治化原则确定新发放首套住房商业性个人住房贷款的具体利率水平。政策自4月3日起实施。4月1日起，青岛阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。本次调整适用于青岛市新发放首套住房商业性个人住房贷款，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限仍按现行规定执行。自4月1日（含）后完成房屋交易主管部门网签备案的借款人，可按新政策执行。据广州日报4月2日报道，从4月1日起，潮州、汕尾市将阶段性取消辖区首套房贷利率下限，实际利率由商业银行按照市场化、法制化原则，与借款人自主协商确定。至此，广东省已有15个城市取消首套房贷利率下限。烟台、济宁、九江、赣州、新余等城市也在最近宣布阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
2024年以来，不少城市楼市仍处于底部，且房地产政策以宽松为主，对于需求层面的刺激仍在继续，因此利率下限的阶段性取消成为地方挖掘住房需求的有力手段之一。中指院数据显示，2024年一季度，重点100城新建商品住宅月均成交规模较2023年同期下降约四成。多位分析师表示，近期多个城市政策的放松，是以降成本来提振预期，对于二季度市场复苏有进一步的促进作用，也将对房企销售产生积极影响。
对于差别化住房信贷政策来说，人民银行、银保监会曾于2022年多次发文指出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR（贷款市场报价利率）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。对于新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。目前，最新一期5年期以上LPR为3.95%，按照此前最低减20个基点，首套房贷利率可以达到3.75%，此次多个城市将下限取消，利率下调的空间更大。
房贷利率走低，银行息差压力大据第一财经，进入2024年，随着LPR（贷款市场报价利率）下调，房贷利率重新定价及多地动态调整房贷利率政策，全国房贷利率呈现走低趋势。据南方都市报，贝壳研究院监测显示，2024年3月百城首套主流房贷利率平均为3.59%、二套主流房贷利率平均为4.16%，均与上月持平。
3月份，一线城市和二线城市的房贷利率都有所下降。相比2023年同期，一线城市的房贷利率下降了43BP，而二线城市下降了75BP。银行在3月份的放款周期平均为22天，放款速度相对较快。
根据分级统计数据，2024年3月，一线城市的首套房贷利率平均为3.88%，二套房贷利率平均为4.29%；二线城市的首套房贷利率平均为3.61%，二套房贷利率平均为4.17%；三四线城市的首套房贷利率平均为3.57%，二套房贷利率平均为4.15%。与上个月相比，各级城市的首套房贷利率保持稳定。
一位银行人士告诉第一财经，目前首套和二套房贷利率都处于历史低位，这将持续给商业银行带来净息差的压力。他说：“全国房贷利率已经进入‘3’时代，净息差不断缩小，银行的经营压力将更大。”该银行人士指出，房贷利率的动态调整是房地产政策“因城施策”的重要组成部分。取消房贷利率下限意味着银行和客户可以自主协商房贷利率水平，这给银行提出了新的挑战。
根据国家金融监督管理总局的数据，截至2023年底，商业银行的净息差下降至1.69%，首次跌破1.7%的关口。利差缩小的一个重要原因是存款利率和贷款利率的非对称性下降。根据央行发布的数据，去年12月，贷款加权平均利率为3.83%，环比下降了31BP；个人住房贷款的新放款利率为3.97%，环比下降了5BP。在贷款利率已经降至新低的情况下，央行在2月份意外地下调了5年期LPR 25BP，这是自LPR改革以来的最大降幅。与去年三次下调存款利率相比，调整幅度约为10~30BP。
中国证券报指出，作为商业银行盈利能力的主要指标，净息差一直备受市场关注。国家金融监督管理总局局长李云泽在3月份透露，目前贷款利率已降至历史低点，银行的净息差也降至二十年来的最低水平。根据国家金融监督管理总局的数据，截至2023年底，银行业的净息差为1.69%，较三季度末下降了0.04个百分点。大型商业银行的净息差降至1.62%。六大国有银行的2023年报显示，它们的净息差均出现不同程度的同比下降。其中，邮储银行是唯一一家净息差超过2%的国有大行，为2.01%，较去年下降了19个基点。工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行的净息差分别为1.61%、1.70%、1.60%、1.59%、1.28%，较去年分别下降了31BP、31BP、30BP、16BP、20BP。除了邮储银行和中国银行外，其他四家大行的利息净收入都有所下降。2023年，中国银行的利息净收入为4665.45亿元，同比增长了1.58%；邮储银行的利息净收入为2818.03亿元，同比增长了3.00%；工商银行、建设银行、农业银行、交通银行的利息净收入同比分别下降了5.30%、4.11%、3.10%、3.39%。
近期，多家银行在2023年业绩发布会上强调了息差经营的关键性。兴业银行的高管表示，将息差视为2024年经营的关键抓手，在资产端将加大对资产的投放，在负债端加强对存款利率的控制。
平安银行管理层表示，他们推出了许多高息差产品，以确保息差。今年，平安银行对公业务面临存款压力，零售业务则面临贷款压力。
中信银行行长刘成在3月22日举行的2023年业绩会上表示，2024年将继续把稳息差放在突出重要的位置，坚持做好量价平衡，把息差进一步稳住。
工商银行董事长廖林在3月28日举行的2023年度业绩发布会上指出，当前该行面临的最大竞争压力源自低息差和科技变革。
农业银行董事长谷澍在3月28日举行的2023年度业绩发布会上表示，农行将从资产和负债两端综合施策，努力将净息差保持在合理区间。
